Contester une décision d’assemblée générale de copropriété

Vous ouvrez votre courrier et vous y trouvez le procès-verbal de la dernière assemblée générale de votre immeuble. Une résolution a été adoptée qui vous surprend : des travaux dont vous n’aviez pas mesuré l’ampleur, un contrat reconduit sans véritable discussion, une dépense répartie d’une façon qui vous paraît injuste. Vous n’étiez pas là ce soir-là, ou vous y étiez et vous avez voté contre sans parvenir à convaincre.

La question qui vient ensuite est toujours la même : puis-je encore faire quelque chose ? La réponse tient à trois éléments, votre position au moment du vote, la nature exacte du reproche que vous adressez à la décision, et la rapidité de votre réaction. Le droit de la copropriété ouvre bien une voie de contestation, mais il l’enferme dans un délai bref, qui court à compter de la notification du procès-verbal et qui, une fois écoulé, ne se rouvre pas. C’est pour cette raison qu’un procès-verbal d’assemblée générale ne se range pas dans un tiroir en se disant qu’on le lira plus tard.

Qui peut contester, et sur quel fondement

Votre position au moment du vote

Tous les copropriétaires ne sont pas dans la même situation. La contestation est ouverte au copropriétaire qui a voté contre la résolution et à celui qui était absent sans être représenté, à l’exclusion des autres. Le copropriétaire qui a voté pour se trouve lié par son propre vote. Celui qui a donné un pouvoir à un tiers est engagé par le vote émis en son nom, ce qui explique une erreur très répandue : confier son pouvoir à un voisin sans lui donner la moindre instruction écrite, puis vouloir remettre en cause le résultat. Le copropriétaire qui s’est abstenu, enfin, n’est pas regardé comme ayant marqué son opposition, ce qui le prive en principe de la possibilité d’agir.

Le reproche adressé à la décision

Contester ne consiste pas à dire que la décision est mauvaise ou inopportune. Il faut lui reprocher une irrégularité. Les griefs le plus souvent rencontrés tiennent à la convocation (une question qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour, un document essentiel qui n’a pas été joint), au déroulement du vote (règle de majorité mal appliquée, décompte des voix erroné, participant sans qualité pour voter), ou au contenu même de la résolution lorsqu’elle heurte le règlement de copropriété, ou qu’elle a été adoptée dans le seul intérêt de la majorité au détriment de la minorité.

Comment se déroule la contestation

Contester une décision d’assemblée générale n’est pas adresser une réclamation au syndic. C’est engager une action devant le tribunal judiciaire, dirigée contre le syndicat des copropriétaires, lequel est représenté par le syndic. La représentation par avocat est requise, et l’acte introductif doit désigner précisément les résolutions attaquées : on ne conteste pas une assemblée dans son ensemble, on conteste des résolutions identifiées une à une.

Deux points surprennent souvent. D’abord, la décision contestée reste applicable pendant la procédure : le syndic peut engager les travaux votés et appeler les fonds correspondants, sauf mesure obtenue en référé, c’est-à-dire dans le cadre d’une procédure rapide destinée à obtenir une décision provisoire. Ensuite, les appels de fonds continuent de vous être opposés. Cesser de payer en attendant l’issue du litige expose à une procédure de recouvrement distincte, qui vient s’ajouter à la première au lieu de la renforcer.

Les pièces qui servent réellement

• le procès-verbal de l’assemblée contestée, avec son courrier de notification et son enveloppe, car la date de réception conditionne tout ;
• la convocation reçue avant l’assemblée, avec l’ordre du jour et l’intégralité des annexes ;
• la feuille de présence et les pouvoirs, qui permettent de vérifier le décompte des voix ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que leurs modificatifs éventuels ;
• les appels de fonds, décomptes de charges et relances reçus ;
• vos échanges écrits avec le syndic et, le cas échéant, avec le conseil syndical.

Les erreurs les plus fréquentes

La première est l’attente. Beaucoup de copropriétaires commencent par écrire au syndic, patientent, relancent, puis consultent alors que le délai est déjà consommé. Un courrier au syndic, même recommandé, ne suspend rien.

La deuxième consiste à mal cibler le grief. Une irrégularité de convocation, une erreur de majorité et un abus de majorité n’obéissent pas aux mêmes conditions ni aux mêmes preuves. Une contestation construite sur le mauvais fondement se heurte à une difficulté qui n’a rien à voir avec le fond du dossier.

La troisième est de sous-estimer la charge de la preuve. Ce qui s’est dit en séance ne laisse pas de trace ; ce qui figure sur la feuille de présence, dans les annexes et dans le procès-verbal, si.

Quand consulter, et avec quoi

Le moment utile pour consulter se situe à la réception du procès-verbal, et non lorsque les travaux commencent ou lorsque la facture arrive. Un premier rendez-vous permet de vérifier si vous êtes en situation d’agir, d’identifier les résolutions réellement discutables, et de mesurer ce que la contestation implique en temps et en conséquences pratiques. Il arrive aussi que cette analyse conduise à ne pas agir, ce qui est en soi une décision utile à prendre en connaissance de cause.

Venez avec les pièces énumérées plus haut, dans leur version complète et non par extraits. Indiquez la date exacte à laquelle vous avez reçu le procès-verbal, précisez si vous avez déjà écrit au syndic, ce que vous avez éventuellement signé, et si des appels de fonds ont déjà été réglés. Si vous avez donné pouvoir, apportez-en la copie.

Cet article expose des règles générales, à titre d’information. Il ne remplace pas l’examen d’une situation particulière, qui suppose de prendre connaissance des documents propres à votre copropriété.